Novodobé formy "otroctví" - rozhodčí a konkurenční doložky

Doporučujeme, aby si každý realitní makléř zažádal o zrušení rozhodčí doložky a o přesnou specifikaci doložky konkurenční ve smyslu osobního (klienti) a územního (okresy) omezení!

Je až alarmující, jak vysoký počet realitních makléřů se na nás obrací v okamžiku, kdy hledají východisko ze smluv, které v dobré víře a s cílem zajistit si stabilní práci podepsali, a jejichž obsahem jsou konkurenční a rozhodčí doložky s předem stanoveným rozhodcem.

Institut konkurenční doložky je, bez velkých diskusí, trnem v oku každého realitního makléře. Jejím sjednáním jsou realitní makléři velmi často nadmíru omezeni ve svém svobodném právu podnikat. Současně také není přihlíženo k faktu, že realitní činnost může být pro realitního makléře jediným zdrojem jeho obživy. Ve velkém množství případů jsou konkurenční doložky formulovány velmi obecně. Snahou realitní kanceláře je vždy pak pouze to, aby ujednání naplnila všechny nezbytné zákonné předpoklady a bylo tak následně možné realitnímu makléři zabránit vykonávat realitní činnost pro jinou realitní kancelář. Zjednodušeně lze také hovořit o snaze realitních kanceláří tzv. pojistit si makléře proti odchodu za lepší nabídkou bez ohledu na to, do jaké míry je to jejich morálním právem.

Nutno zdůraznit, že Realitní komora České republiky respektuje ustanovení obchodního zákoníku a nepokládá ujednání o časovém a územním omezení konkurenční činnosti realitních makléřů za naprosto nevyhovující. V tomto smyslu chápe potřebu realitních kanceláří ochránit své know-how, obchodní tajemství, léty budované poznatky atd., které nejsou v obchodních kruzích běžně známy. Snahou Realitní komory České republiky je však především apelovat na jednotlivé realitní kanceláře, aby ustanovení konkurenčních doložek vždy jasně specifikovaly. Realitní makléř by měl být při podpisu smlouvy jasně informován o podmínkách konkurenční doložky, přičemž územní či osobní rozsah omezení jeho činnosti po skončení smluvního vztahu by měl být přesně vymezen. V případě územního rozsahu by nemělo dojít k omezení širšímu než je samotné vymezení jedné územně-správní jednotky (tj. okresu). Naproti tomu osobní omezení by mělo taxativně vypočítávat osoby - klienty, se kterými není realitní makléř oprávněn při výkonu jeho další činnosti spolupracovat.

Obecně nepovažujeme vůbec v souladu se zásadou dobrých mravů, aby realitní kanceláře na dobu až dvou let naprosto realitním makléřům omezily, resp. zakázaly podnikání v realitní oblasti.

S problematikou konkurenčních doložek a jejich následného vymáhání pak ve velké míře souvisí ujednání rozhodčích doložek, které jsou v současné době velmi hojně využívány jakožto dohody o tzv. alternativním způsobu řešení sporů. Jde o systém, kdy spor rozhodují rozhodci, kteří nejsou státem pověření rozhodovat spory, ale spor rozhodují právě jen z důvodu přání samotných stran sporu.

Podstatou rozhodčího řízení je rozhodování majetkových sporů rozhodčími senáty o třech rozhodujících anebo jedním jediným rozhodcem. Na tomto místě je nutné předeslat, že Realitní komora České republiky považuje samotné rozhodčí řízení za standardní součást české právního systému, ale to pouze v okamžiku, kdy dojde ke splnění dvou nezbytných předpokladů. Za prvé: rozhodčí řízení bude probíhat při důvěryhodné instituci a za druhé: ve sporné věci budou rozhodovat rozhodci, kteří jsou erudovaní odborníci, profesionálové s životní zkušeností a přirozeným právním povědomím.

V obecné rovině má rozhodčí řízení s řízením před soudem řadu shodných prvků. Na rozdíl od něj se však nedá říci, že by řízení před "samozvaným" rozhodčím soudem bylo vždy zcela nestranné a nezávislé, tak jak je tomu v případě soudních institucí. Špatné světlo na všechny rozhodčí soudy vrhá především fakt, že institut rozhodčího řízení je často nesprávně aplikován, ne-li přímo úmyslně zneužíván. Rozhodce má prakticky neomezenou moc a představuje výrazně nižší záruku nestranného a nepodjatého rozhodování. Základní význam má skutečnost, že nález, který rozhodce vydá, nabývá stejného účinku jako soudní rozhodnutí a doručením se stává vykonatelný. Účastníci proti němu nemají prakticky žádnou možnost odvolání. Rozhodčí řízení je navíc, na rozdíl od řízení před obecnými soudy, zásadně neveřejné, může probíhat bez ústního jednání pouze na základě předložených písemných důkazů.

Připustíme-li přesto fakt, že rozhodčí řízení může být efektivní, a to především pro jeho rychlý způsob řešení sporů, který může být navíc úsporný z hlediska času i nákladů, měli bychom v tomto případě před rozhodčími doložkami samotnými, spíše upřednostnit tzv. smlouvu o rozhodci. Ta představuje druhou možnost, kterou platná právní úprava v tomto směru připouští. Dá se předpokládat, že rozhodce vybraný následně oběma smluvními stranami bude vykazovat kvalitativní znaky nezávislosti, nepodjatosti a nestrannosti a bude rozhodcem jmenovaným stálým rozhodčím soudem s obecnou působností.

Realitní komora České republiky by tímto ráda vyjádřila svůj záměr zasloužit se o to, aby rozhodčí doložky jako takové nebyly nadále vkládány do smluv a neohrožovaly právně méně vzdělanou smluvní stranu, která se pak stává jakýmsi rukojmím strany právně silnější, a aby konkurenční doložky nadále neomezovaly ve výkonu činnosti realitního makléře více, než je nutné pro ochranu samotné realitní kanceláře a jejího know-how.

V této době Realitní komora České republiky usilovně spolupracuje na vytvoření televizní reportáže obšírně mapující konkrétní případy realitních makléřů, kteří se stali "obětí" konkurenčních nebo rozhodčích doložek. Reportáž se bude zaměřovat například na situace, kdy realitní makléř byl, pod pohrůžkou nevyplacení odměny, na kterou měl právní nárok, donucen k podpisu rozhodčí či konkurenční doložky. A dále také na případy, kdy realitní makléř s vidinou přátelského ukončení spolupráce odevzdal realitní kanceláří všechny své rozpracované zakázky a kontakty na klienty a realitní kancelář i přesto všechno na makléři plnění konkurenční doložky soudně či prostřednictvím rozhodčího řízení vymáhala.

V případě, že jste slyšeli o podobných zkušenostech či jste se sami setkali s podobným jednáním, neváhejte a ozvěte se na e-mail lorman@realitnikomora.cz.

Za Realitní komoru České republiky
Jiří Lorman, prezident