Zprostředkovatelská smlouva a praxe realitních kanceláří

Skutkový stav bývá obdobný: Realitní kancelář jako zprostředkovatel uzavře se zájemcem zprostředkovatelskou smlouvu, jejímž předmětem je závazek realitní kanceláře zprostředkovat za úplatu prodej či pronájem nemovitosti ve vlastnictví klienta. Zprostředkovatel v souladu s uzavřenou smlouvou pořídí dokumentaci, nemovitost zařadí do své evidence a nabídne třetím osobám. Obvykle uveřejní nabídku na internetových stránkách, zašle do některého inzertního periodika nebo vyvěsí na vývěsce v místě svého sídla.

Ještě předtím, než dojde k uzavření požadované kupní či nájemní smlouvy, si však zájemce najde třetí osobu, s níž se dohodne bez účasti realitní kanceláře. Zprostředkovatelskou smlouvu vypoví anebo nechá zaniknout uplynutím času. Realitní kancelář tak přichází o provizi, kterou si se zájemcem smluvila. Tomuto výsledku se realitní kanceláře brání tím, že do textu zprostředkovatelské smlouvy vtělují závazek zájemce zaplatit zprostředkovateli smluvní pokutu pro případ porušení smluvních povinností a závazků ve smlouvě uvedených. Mezi takové smluvní závazky realitní kanceláře zahrnují závazek zájemce, že nebude po dobu platnosti smlouvy nemovitost sám zcizovat (pronajímat) a ani v této věci sám jednat. Smluvní pokuta ve většině případů odpovídá tzv. minimální provizi, která bývá sjednána určitým procentem z kupní ceny či z ceny běžného nájemného. V případě prodeje nemovitosti proto může smluvní pokuta dosáhnout i několika set tisíc korun. Zájemci většinou nejsou ochotni takové částky hradit a nárok zprostředkovatele na zaplacení smluvní pokuty se stává předmětem soudního řízení.

PRÁVNÍ ÚPRAVA A SOUDNÍ PRAXE

Opodstatněnost nároku zprostředkovatele lze v takových případech hodnotit ze dvou hledisek. Na jedné straně stojí stará občanskoprávní zásada pacta sunt servanda (smlouvy se musí plnit), na straně druhé pak kogentní ustanovení občanského zákoníku.

Právní úprava zprostředkovatelské smlouvy je obsažena v § 774 a následujících občanského zákoníku. Podle § 774 občanského zákoníku se zprostředkovatel zavazuje zprostředkovatelskou smlouvou obstarat zájemci za odměnu uzavření smlouvy a zájemce se zavazuje zprostředkovateli poskytnout odměnu tehdy, "byl-li výsledek dosažen přičiněním zprostředkovatele".

Soudní praxe dovodila, že míra přičinění zprostředkovatele může být různá, od pouhého seznámení zájemce se třetí osobou až po aktivní účast při uzavírání smlouvy mezi zájemcem a třetí osobou. Nárok na odměnu vzniká zprostředkovateli v každém případě až dosažením výsledku, tj. tehdy, pokud zájemce uzavře smlouvu ke splnění své nabídky či poptávky. Vždy zde musí být příčinná souvislost mezi činností zprostředkovatele a výsledkem (uzavřením požadované smlouvy). Dojde-li totiž k uzavření smlouvy mezi zájemcem a třetí osobou bez účasti zprostředkovatele, nárok na odměnu zprostředkovateli podle zákona nevzniká. Pokud si zájemce najde kupce pro svou nemovitost sám, realitní kancelář nemá dle § 774 občanského zákoníku nárok na odměnu, ačkoli určitou činnost ve věci nesporně vyvinula.

Z pohledu zprostředkovatele by proto odměnu mohla kompenzovat smluvní pokuta, neboť zájemce porušil svým jednáním závazek, že ve své věci nebude jednat sám (bez zprostředkovatele).

(NE)PLATNOST UJEDNÁNÍ O SMLUVNÍ POKUTĚ

Vzniká otázka, zda je takové ujednání o smluvní pokutě platné.

Smlouva zprostředkovatelská náleží do úpravy závazkového práva, je zařazena v části osmé občanského zákoníku. Normy občanského zákoníku mají zásadně dispozitivní charakter. Podle § 2 odst. 3 občanského zákoníku si účastníci občanskoprávních vztahů mohou vzájemná práva a povinnosti upravit dohodou odchylně od zákona, jestliže to zákon výslovně nezakazuje a jestliže z povahy ustanovení zákona nevyplývá, že se od něj nelze odchýlit.

Zprostředkovatelská smlouva však zároveň patří mezi tzv. smlouvy spotřebitelské. Podle § 52 odst. 1 občanského zákoníku jsou spotřebitelskými smlouvami "smlouvy kupní, smlouvy o dílo, případně jiné smlouvy upravené v části osmé tohoto zákona, pokud smluvními stranami jsou na jedné straně spotřebitel a na druhé straně dodavatel". Tak je tomu nepochybně i v případě občanskoprávního vztahu vzniklého mezi zájemcem a zprostředkovatelem. Zprostředkovatel zcela odpovídá zákonné definici dodavatele (osoba, která při uzavírání a plnění smlouvy jedná v rámci své obchodní nebo jiné podnikatelské činnosti) a zájemce je bezpochyby v tomto vztahu spotřebitelem (osobou, která při uzavírání a plnění smlouvy nejedná v rámci své obchodní nebo jiné podnikatelské činnosti). Občanský zákoník dále v § 55 odst. 1 výslovně stanoví, že smluvní ujednání spotřebitelských smluv se nemohou odchýlit od zákona v neprospěch spotřebitele. Spotřebitel se podle věty druhé téhož ustanovení zejména nemůže vzdát práv, která mu zákon poskytuje, nebo jinak zhoršit své smluvní postavení. Ustanovení je jednostranně kogentní (ve prospěch spotřebitele). Jedná se o obecné interpretační pravidlo pro všechny spotřebitelské smlouvy.

Pokud se tedy strany zprostředkovatelské smlouvy odchýlí od § 774 občanského zákoníku tím, že na základě smluvního ujednání o pokutě zaručí zprostředkovateli odměnu i pro případ, že uzavření požadované smlouvy neobstará, jde o úpravu, která je v rozporu se zákonem.

Podle § 39 občanského zákoníku je neplatný takový právní úkon, který svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu nebo jej obchází anebo se příčí dobrým mravům. Jde o absolutní neplatnost. Zprostředkovatel obchází zákon tím, že si sjednává odměnu, která není vázána na existenci příčinné souvislosti mezi výsledkem a činností zprostředkovatele. Je přitom nerozhodné, že zprostředkovatelská smlouva nehovoří přímo o vzniku nároku na odměnu, ale koncipuje jej jako nárok na zaplacení smluvní pokuty. Úmysl obejít zákon je zřejmý. Sjednaná smluvní pokuta totiž v těchto případech odpovídá minimální výši provize, kterou si strany ve smlouvě sjednávají za dosažení výsledku.

Podle mého názoru je takto koncipované ujednání o smluvní pokutě ve zprostředkovatelské smlouvě neplatné a soud by měl žalobu realitní kanceláře proti zájemci zamítnout. Je však třeba zdůraznit, že tento závěr neplatí absolutně.

Problematiku zprostředkovatelských smluv jsem v článku nastínil jen v obecné rovině. Závěry zde uvedené proto nebudou použitelné vždy. Jiná situace může nastat, pokud účastníci uzavřou zprostředkovatelskou smlouvu podle obchodního zákoníku či odlišně formulují podmínky vzniku nároku zprostředkovatele na smluvní pokutu. Výsledek každého sporu bude proto záviset na okolnostech konkrétního případu.

Aleš Nezdařil
soudce, Praha