"RK ne. Nechci realitku. RK nevolat. Bez realitky"

27.06.2010 09:18

Nedivím se tomu. Situace na nemovitostním trhu vyhovuje jen nepoctivcům a místo aby se lepšila, spíše se zhoršuje, neboť za poslední rok právě takových aktivních „také“ makléřů přibylo asi 1000 a stavu neprospěje ani další nejnovější novela živnostenského zákona. Realitní makléř je pro mnohé synonymem nekvalifikovanosti, nesolidnosti a zlatokopectví, realitní kanceláře na tom často nejsou v očích veřejnosti o mnoho lépe.
Podle údajů ze živnostenského registru má v ČR živnostenské oprávnění na zprostředkování obchodů s nemovitostmi na 40.000 osob, z toho kolem 4.000 tuto činnost vykonávají soustavně a aktivně, někteří ze zbytku příležitostně. Živnostenské „oprávnění“ však neznamená nic jiného, než že se kdokoli, kdo je plnoletý a má čistý výpis z rejstříku trestů, rozhodně podnikat a oznámí to živnostenskému úřadu, který je povinen pak osvědčení vydat.
Po revoluci bylo totiž prvotním logickým projevem filozofie ekonomického liberalismu tuto živnost stanovit jako volnou a pouze ohlašovací, bez jakýchkoli nároků na odbornost, vzdělání a praxi.
Bezbřehá víra ve fungování proslulé neviditelné ruky trhu Adama Smitha a principu laissez-faire však není oprávněná vždy, tento princip selhává při řešení tržních externalit a tam je úlohou státu, aby stanovil účinná pravidla. Nedostatečná regulace a v mnohém naivní politicko-ekonomické představy naší reprezentace v tehdejším období vedla např. v bankovní oblasti k vážným poruchám bankovního systému, který musel být zachráněn nákladnou selektivní (a tedy porušující rovné podmínky podnikání) intervencí státu ve prospěch největších bank, které se ovšem následně staly také největším břemenem na bedrech daňového poplatníka, zatímco špičkoví představitelé politiky a ekonomie nám tehdy kázali, že si jako vkladatelé máme vše hlídat sami. Zde se tedy regulace v podobě zvláštních zákonných norem a účinného bankovního dozoru postupně výrazně zpřísnila a zlepšuje se ve prospěch spotřebitele dále pod vlivem legislativy EU (Basel II apod.). Obdobně došlo např. k zákonné úpravě povinného pojištění cestovních kanceláří před úpadkem a celé řadě ustanovení ve prospěch ochrany spotřebitele nebo k efektivnímu řešení problému úpadku v mezích nového insolvenčního zákona, neboť se jedná o sféry, kde samotný trh efektivně nepůsobí bez rámce vhodných zákonných předpisů.
V realitní oblasti se však nezměnilo k lepšímu nic, stát rezignoval na svoji funkci jak v oblasti de lege ferenda – žádoucí budoucí úpravy příslušných vztahů zákonem a právními předpisy, tak státní moc fakticky pouze trpí masivní porušování pravidel hospodářské soutěže (nekalé praktiky zprostředkovatelů navzájem nejen proti ustanovením Obchodního zákoníku o nekalé soutěži (§ 44-52), ale i obecně společensky nebezpečné jednání v rozporu s Trestním zákonem, zejména podle § 149-Nekalá soutěž, §-121 Poškozování spotřebitele a §-250 Podvod). Na druhé straně pak dochází k nespravedlivému bezdůvodnému obohacovaní nepoctivých a parazitujících klientů ke škodě všech poctivých účastníků obchodu, zejména však klientů poctivých.

Co nás tedy na realitkách štve nejvíc:

  • nepřiměřeně vysoké ceny v poměru k odvedené práci, její kvalitě a poskytnutým garancím
  • nekvalifikovaní a nesolidně jednající makléři, kterých je zbytečně mnoho a vykonávají velký podíl práce, která klientovi nic nepřináší
  • celkově nízká podnikatelská etika oboru - kradení nabídek a jejich vystavování bez vědomí majitele, "čarování" s cenami, snaha o zlatokopectví, např. vše nad určitou částku jako prémie RK, manipulace s klientem a jeho klamání až na hranici podvodného jednání, tendence klienta „oškubat“ tak, jak jen je možno a další.

Poctivým makléřům se omlouvám, protože ona dobře viditelná horší část příslušníků této profese zatížila slovo makléř stigmatem něčeho neseriozního, nekvalifikovaného a vyznačující se nesympatickou dravou touhou po penězích, která ospravedlňuje jakékoli prostředky a tak tento termín zkompromitovala. Vysoká fluktuace makléřů, nábor nekvalifikovaných sil „z ulice“ a lákání makléřů realitkami na neúměrně vysoké podíly z obchodů ve výši 50 a více procent svědčí rovněž o mnohém. V protikladu k těmto nešvarům a v souladu s kritickým postojem veřejnosti jsou tedy zamýšleny tyto řádky.

Exekutiva a zejména zákonodárce však dílem laxností, dílem neznalostí považuje jakoukoli regulaci trhu jako nežádoucí omezení konkurence, která by snad mohla spotřebitele – zákazníka poškodit, hlavně růstem cen služeb. Není třeba mít doktorát z makroekonomie a národního hospodářství, aby bylo zřejmé, že např. v pražském regionu, kde potenciálně můžete být obslouženi nějakým jedním až dvěma tisíci zprostředkovateli, je skutečné omezení konkurence efektivně vyloučeno, i kdyby došlo k mnohonásobné redukci počtu. Vzhledem k pružnosti služby ale toto nebezpečí reálně nehrozí ani kdekoli jinde v ČR, neboť bude po ruce vždy dostatečný počet konkurentů. Ukažme si tedy, že obava z omezení hospodářské soutěže a růstu cen služeb je neopodstatněná, protože stávající trh trpí závažnou poruchou a že je tedy tomu právě naopak!

Stručná analýza realitně - zprostředkovatelské mizérie
Na začátek několik čísel ze statistik: Podle zdrojů pocházejících od nadnárodního řetězce ERA Reality je podíl účasti zprostředkovatele na rezidenčních transakcích v ČR 50%, průměrná cena realitních služeb 4,5% ceny zprostředkované transakce, v USA jsou ceny služeb asi 2-3% a podíl zprostředkovaných obchodů 84%, v Británii a Irsku se ceny pohybují kolem pouhých 1,5% hodnoty obchodního případu a podíl zprostředkovatelů je 90%. V kanadské provincii Ontario dosahuje podíl obchodů dokonce 95 %. Zcela srovnávat nelze, obsah není vždy totožný, ani poměr průměrné ceny práce a ceny standardního bydlení, spíše v náš relativní neprospěch je např. v USA služba důsledně komplexní a“bezstarostná“ pro klienta a zahrnuje obvykle i extra náklady na tu inzerci a reklamu, která není paušálně placena a představuje tedy pro ni významné variabilní náklady. Jak je to možné?
V USA, Kanadě, Austrálii a ve většině západoevropských zemí je profese realitního agenta – realitního makléře přísně licencována a nemůže jí vykonávat kdokoliv, ve Velké Británii sice takto regulována není, je tam ovšem dlouholetá kontinuita svobodného podnikání obecně a silná historická profilace realitek i váha neformální zastřešující instituce a nepsaných zákonů, ostatně je to země, která nemá psanou ani ústavu, přesto je tam zvykové právo ctěno a je funkční, což je stav zcela nesouměřitelný s naší realitou. Výsledkem je v obou případech daleko efektivnější fungování trhu, z kterého má užitek v první řadě zákazník, přestože služby vykonávají kvalifikovaní makléři s relativně vyššími nároky na časovou mzdu, resp.odměnu.

Selhání trhu neumožňuje správnou hospodářskou soutěž
Naše realitní džungle totiž funguje velmi neekonomicky a z jejího chaosu profitují hlavně nepoctivci, zatímco ostatní nesou zbytečné a dále také jim nepříslušející náklady.

Na grafu vypadá orientačně situace, týkající se poctivého klienta a poctivé RK následovně:

Křivka nákladů nekalé soutěže

Křivka nákladů nekalé soutěže a dalších nežádoucích ztrát má tyto podsložky:

  1. systémová neefektivita
  2. ztráty z nekalé soutěže (z nich kořistí nepoctiví zprostředkovatelé)
  3. bezdůvodné obohacení nepoctivého klienta (z nich kořistí nepoctiví klienti)

ad a) Systémová neefektivita (ztráty vlivem nevhodného prostředí) obsahuje zejména vysoký poměr práce marně vynaložené na obchodní případy, které realizuje nakonec jiná RK, množství návštěv makléřů, kterých je zbytečně mnoho na prohlídkách, kde často hlavně hlídají, aby se majitel a zájemce nedomluvili a realitku neobešli a příliš vysoké relativní náklady na akvizici obchodního případu vlivem prostředí. Nábor sil „z ulice“, lákání na přemrštěně vysoké podíly z obchodů a vysoká fluktuace makléřů hovoří samy za sebe. Jaká je asi struktura nákladů zprostředkovatele, jestliže realitka shání inzerátem makléře slibem 50% a vyššího podílu z obchodů, na internetu lze najít i nabídku jisté známé realitky ve výši 73%!

ad b) praktikami nekalé soutěže a dalším nezákonným jednáním kořistí ze stávajícího prostředí nepoctivě jednající zprostředkovatelé - vykrádání nabídek mezi zprostředkovateli, zavádějící informace o nemovitosti (podvodné jednání vůči klientovi), slibování nereálných cen, termínů a dalších podmínek, které nejsou schopni zajistit atd.

ad c) nepoctiví klienti, kteří využijí celou nebo část činnosti zprostředkovatele a přivlastní si, aniž by hradili cenu vykonané služby, bez skrupulí její výsledek se dopouštějí přinejmenším nezákonného bezdůvodného obohacení v rozporu s Občanským zákoníkem a vlastně se jim nelze divit, kdo chce platit za 2/3 toho, co dostane někdo jiný? Tyto náklady ovšem pak nesou zbývající poctivci, stejně jako v případech ad a),ad b), tedy hlavně poctiví klienti.

Z orientačního grafu je zřejmé, že tržní hladina průměrné provize by mohla být poloviční a nižší oproti současné, pokud by byly zajištěny vhodné podmínky po hospodářskou soutěž, která je nyní zdeformována. Obdobně např. v případě bytu v Praze místo provize kolem 3% by byla odměna 1,5% či nižší apod. za předpokladu optimální míry regulace, která obsahuje efektivní složky normativní (zákony a další právní předpisy) a přiměřené kontrolní a sankční mechanismy.

Největší viník - stát
Na tuto svoji úlohu dosud stát rezignuje a fakticky tak ekonomickými nástroji nutí účastníky trhu k více než neetickému chování, k porušování dobrých mravů a dokonce k nezákonnostem. Tento pasivní přístup má svoji zdánlivě opačnou obdobu např. v oblasti tzv. regulovaného nájmu, kdy regulace poplatná socialistickému světonázoru oprávněné nájemce těchto cizích bytů nevhodným ekonomickým prostředím fakticky pobízí do nelegálních transakcí - podnájmů a úplatných převodů práv k cizímu vlastnictví, ve skutečnosti se však jedná ze strany státu, jehož činnost není vůbec levná, o totéž. V oblasti této regulace nájmu stát po letech rezignace pomalu směřuje k spravedlivějšímu stavu, částečně ovšem pod tlakem Evropského soudu pro lidská práva.

Minimální regulace odpovídá víceméně současnému stavu, maximální hypotetická regulace může odpovídat např. regulaci notářů, kdy výkon profese je vázán na absolvování vysoké školy příslušného oboru, složení zvláštních zkoušek, členství v profesní komoře a nakonec musí být notářský úřad přidělen v soutěži s dalšími zájemci, tedy je omezen principem numerus clausus. Taková míra regulace a vytvoření výrazných barier proti vstupu do odvětví v našem případě vytváří, jak je vidět i na grafu, zbytečně vysokou cenu účtovaných úkonů (třebaže v uvedeném případě stanovenou předpisem) a nežádoucí omezení soutěže.

Žádoucím cílem nutné úpravy je tedy co nejvíce sladit zájmy a sjednotit cíle poctivých zprostředkovatelů a poctivých klientů navzájem, aby byla dosavadní diskrepance minimalizována a mohly fungovat přirozené síly trhu.

Dříve i dnes – za límec se sami z bažiny nevytáhnete
Tomu, že je situace dlouhodobě těžko udržitelná, nasvědčuje nejen trvalá a spíše prohlubující se nespokojenost klientů a veřejnosti, ale i snaha samotných zprostředkovatelů situaci měnit. Řešením těžko může být utopická víra, že zlotřilí a vykořisťující zprostředkovatelé zcela vyhynou a budoucnost patří plošně třeba hnutí „udělej si sám“, což je nedávný výstřelek jinak sympatického zpestření trhu na způsob „bez realitky“. To totiž až příliš připomíná různé proklamace typu Futuristický manifest či další nám nechvalně známé společenské utopie a „kulturní revoluce“, které, prosazovány v minulostí mocí, nadělaly vždy více škody než užitku. Čísla z vyspělých trhu totiž takovému trendu nenasvědčují – Británie, Irsko 90% rezidenčního bydlení je zprostředkováno, v USA 84%, velmi vysoký je tento podíl i v Kanadě, průvodním jevem jsou z našeho pohledu nízké provize a relativní spolehlivost. Inu, starý „dobrý“ kapitalismus jak se zdá funguje.

Asociace realitních kanceláří ČR, v které se sdružuje jen menší část aktivních realitek, působí již od r. 1991 a mezi její hlavní úkoly patří právě prosazení regulace a dohled nad vlastními členy. Na webových stránkách Asociace se dočteme, že jedním hlavních cílů je prosazení návrhu Zákona o realitních kancelářích. Pohříchu laický návštěvník by se domníval, že na stránkách Asociace navržený text zákona najde a k němu inspirativní diskusi, bouři názorů a další informace legislativně procesního rázu, dokument je ale dobře utajen, neboť ho neprozradí ani důkladné hledání nejznámějšími webovými vyhledávači po celé bezbřehé síti internetu. Kdo zná, jak probíhá legislativní proces od úplného počátku až do vyhlášení zákona a kolik úsilí je třeba vyvinout, pokud návrh nepředkládá vládní kabinet, je mu jasné, že stav je docela beznadějný. Snaha o založení Unie realitních kanceláří vyzněla před časem do ztracena a nejnovějšími projevy vleklých problémů bylo vystoupení zástupců M&M Reality Holding, kteří podrobili kritice fungování Asociace v květnu 2008. Spoluvlastník této společnosti Miroslav Jonáš mimo jiné uvedl: „AKRCR je nedostatečně reprezentativní a poskytuje trhu minimální služby. Nová instituce by měla lépe zastupovat realitní kanceláře, měla by například licencovat realitní makléře a především vykonávat dohled nad seriózností trhu“ (ČTK)

Ovšem pouhé dva dny poté vzniká bez účasti M&M Reality Holding konkurenční Česká komora realitních kanceláří, založená několika významnějšími realitkami. Pochopitelně už jen z principu sotva lze přisuzovat převažující altruistické motivy těmto podnikatelům, dohled nad „seriózností trhu“ je primárně úkolem státu, byť by ho z části delegoval na profesní komoru. Další roztříštění již tak maximálně fragmentovaného trhu valnou šanci na všeobecně prospěšný řád, ustavený samotnými zprostředkovateli nedává. Ingerence státu je tedy zde nezbytná pro obnovení řádné hospodářské soutěže, účinnou ochranu poctivých účastníků trhu a umožnění toho, aby tržní mechanismy mohly vůbec správně působit.

Ing. Petr Štěrbahttp://jakprodat.cz/problemy-trhu/